Bostad

Uthyrning av bostäder är momsfritt

Uthyrning och försäljning av hyresrätt eller bostadsrätt är enligt huvudregeln momsfria tjänster. Fastighetsägaren, eller den som hyr ut en lokal, kan få debitera moms på uthyrning av s.k. verksamhetslokaler (t.ex. kontor) om vissa omständigheter föreligger, s.k. frivillig beskattning, se vidare detta ord.

Debitering av el, gas eller vatten

Högsta förvaltningsdomstolen har i december 2019 fastställt att det ska vara moms när el och vatten debiteras efter individuell mätning till bostadshyresgäst. Hyresvärden anses i sådana fall sälja två olika tjänster till en hyresgäst som hyrde bostad, momsfri fastighet och momspliktig el och vatten. Efter ovanstående dom har Skatteverket förändrat sitt ställningstagande (220225, dnr: 8-1467660) och sammanfattar momshanteringen enligt följande:

”När en hyresvärd debiterar sina hyresgäster särskilt för tillhandahållande av el, gas, vatten eller värme och tar betalt för respektive hyresgästs faktiska förbrukning är det fråga om en separat transaktion som är skild från uthyrningen av fastigheten. Hyresgästen anses då efterfråga tillhandahållandet av el, gas, vatten eller värme separat utöver tillgången till fastigheten. Hyresvärdens tillhandahållande av sådana nyttigheter är då en separat och skattepliktig försäljning till hyresgästen. Det påverkar inte bedömningen att det är fråga om ett skattepliktigt tillhandahållande av el, gas, vatten eller värme enligt individuell förbrukning om hyresvärden överför vissa kostnader på hyresgästerna, exempelvis fasta eller rörliga kringkostnader för mätutrustning eller abonnemang.”

Även frågan om möjlighet till momsavdrag på tillhörande kostnader bedömdes. Skatteverket anger följande om avdragsrätten i ovanstående ställningstagande:

”En hyresvärd har rätt till avdrag för ingående skatt på inköp av el, gas, vatten eller värme till den del en sådan nyttighet säljs vidare som en separat skattepliktig vara. Avdragsrätt finns också för ingående skatt på sådana inköp som krävs för att hyresvärden ska kunna mäta och ta betalt av hyresgästerna för deras faktiska förbrukning, t.ex. mätutrustning eller kostnader för abonnemang. Sådana kostnader motiveras inte av en byggnads funktionssätt som bostad utan av de skattepliktiga leveranserna av el, gas, vatten eller värme.

El-, vatten- och värmesystem är nödvändiga för att en byggnad ska kunna användas för bostadsändamål och är därmed en del av bostadsbyggnaden. Ingående skatt som hänför sig till inköp som avser sådana system omfattas därför av avdragsförbudet för stadigvarande bostad. Det gäller också inköp som avser annan utrustning som är nödvändig för att byggnaden ska kunna användas för bostadsändamål, t.ex. en värmepanna som installeras för att producera värme i bostadsbyggnaden.”

Laddstolpe

I Skatteverkets ställningstagande (220225, dnr: 8-1467660) återfinns även verkets syn på momshantering vid laddning av bilar där följande anges:

”En hyresvärds tillhandahållande av el för laddning av fordon t.ex. genom laddstolpar eller laddboxar, är som regel skattepliktigt. En hyresvärds tillhandahållande av el för laddning av fordon kan endast vara underordnat uthyrning av fastighet om tillhandahållandet sker i samband med upplåtelse av en sådan parkeringsplats som kan vara underordnad fastighetsuthyrningen och debitering inte sker efter den förbrukade mängden enligt individuell mätning.

Avdragsrätt finns för ingående skatt på inköp av den el för laddning av fordon som hyresvärden säljer vidare som en skattepliktig vara. En laddstolpe eller laddbox är kopplad till en byggnads elsystem men är inte nödvändig för att en byggnad ska kunna användas för bostadsändamål. Rätt till avdrag finns därför, för ingående skatt på kostnader för en hyresvärds inköp av en laddstolpe eller laddbox, samt t.ex. kostnader för installation och abonnemang, till den del inköpen används för skattepliktiga tillhandahållanden av el.”

Ingen avdragsrätt för bostadskostnader

Den som hyr ut bostäder har momsfria transaktioner och är inte betalningsskyldig till moms. I sådana fall saknas också möjlighet att göra momsavdrag på kostnader som hör samman med uthyrningen. Om uthyraren både hyr ut bostäder momsfritt, har momspliktig individuell debitering av el, gas och vatten samt hyr ut verksamhetslokaler med moms (lokaler som omfattas av frivillig beskattning) har uthyraren s.k. blandad verksamhet. I sådant fall får företaget göra momsavdrag på kostnader som är direkt hänförlig till den momspliktiga delen. Däremot är ingående moms på kostnader som är direkt hänförlig till den momsfria delen inte alls avdragsgill. Ingående moms som hör till gemensamma kostnader fördelas på respektive del av verksamheten efter skälig grund. Se vidare ordet blandad verksamhet.

För ett företag som hyr in en lokal som har en karaktär av bostad får avdrag för eventuell ingående moms som tillhör denna bostad inte dras av på grund av ett avdragsförbud för stadigvarande boende som finns i momslagen. Se vidare ovan och ordet stadigvarande bostad.