Fastighetstjänst

Huvudregel vid försäljning till beskattningsbar person (huvudregel B2B = business to business)

Huvudregeln innebär att tjänsten momsbeskattas i köparens land. Det medför att en svensk säljare som säljer tjänster till annat EU-land eller land utanför EU, inte ska fakturera svensk moms eftersom köparen tar hand om beskattningen i sitt hemland. På motsvarande sätt innebär det att som köpare av en tjänst från utlandet ska, i vissa fall, beskattning ske i Sverige. Det sker genom att köparen redovisar förvärvsmoms. Se vidare tabellen nedan.

Huvudregel vid försäljning till konsument (huvudregel B2C = business to consumer)

Vid försäljning till sådana som inte är beskattningsbar person, t.ex. privatpersoner innebär huvudregeln att tjänsten momsbeskattas i det land där säljaren är etablerad, med flera avsteg. Se vidare tabellen nedan.

Vad gäller fastighetstjänster tillämpas dels huvudreglerna och dels specialregler.

Fastighet belägen i Sverige

Beskattningsland för fastighetstjänster är Sverige om fastigheten är belägen i Sverige. Det gäller oavsett om köparen av tjänsten är företag eller privatperson. Förmedling av fastighetstjänst beskattas enligt specialregler.

EU:s momsdirektiv (artikel 47) innehåller en exemplifierande uppräkning av tjänster med anknytning till en fastighet. Motsvarande uppräkning finns däremot inte i momslagen. Som skäl anges att exemplifieringar är en osäker lagstiftningsteknik då rättstillämpningen kan medföra att exemplen inte längre är aktuella. I EU:s momsdirektiv anges bl.a. följande som exempel på fastighetstjänster som ska beskattas i det land där fastighet finns:

• experttjänster

• fastighetsmäklartjänster

• förberedelse och samordning av byggnadsarbeten

• arkitekter

• inspektionsföretags tjänster

• skogsavverkning och skörd av grödor

• byggnads- och anläggningsarbete

• ritning, projektering och konstruktion

• fastighetsskötsel

• uthyrning av fastighet, t.ex. fritidshus och hotelltjänster.

Skatteverket hänvisar även till den omfattande exemplifiering som finns i EU:s genomförandeförordning och förklarande anmärkningar. Dessa togs fram för att ge praktisk vägledning till den EU-harmoniserade fastighetsdefinitionen som infördes 2017. För att hitta till dessa dokument se ovan under lagrum.

För att en tjänst ska beskattas i det land där fastigheten är belägen ska det vara fråga om en tjänst som har direkt anknytning till en viss fastighet. Allmän rådgivning eller information om fastighetsmarknaden, och konkursförvaltares eller boutredningsmans förvaltning anses inte ha sådan anknytning. Sådana tjänster beskattas i stället som konsulttjänster. Ett annat exempel på tjänst som inte utgör fastighetstjänst är colocationtjänst, som innebär att tjänsteleverantören ställer apparatskåp i ett datacenter och där kan kunderna installera sina servrar (se colocationtjänst).

Förmedling av fastighetstjänster

I propositionen till reglerna om tjänstebeskattning (s. 100-101 prop. 2009/10:15) beskrivs att förmedling har som syfte att hjälpa två parter att ingå ett kontrakt utan att förmedlaren har något eget intresse i hur avtalsvillkoren utformas. Vidare anges i propositionen att förmedling av hotelltjänster och andra förmedlingstjänster med indirekt anknytning till fastighet till näringsidkare ska beskattas enligt huvudregeln i 6 kap. 33 § ML. Därav följer att förmedlingstjänster till andra än beskattningsbara personer t.ex. konsumenter beskattas enligt 6 kap. 37 § ML vilket innebär att moms ska tas ut i det land där fastigheten finns. Om förmedling, se vidare Skatteverkets ställningstagande (200925, dnr: 8-314934) och ordet förmedling.

Vem är betalningsskyldig?

Vem som är köpare har också betydelse vad gäller vem som är skyldig att redovisa momsen. Det är i många fall säljaren av en fastighetstjänst som är betalningsskyldig och ska debitera moms i en faktura. Utländska företag behöver inte momsregistrera sig och debitera lokal svensk moms om köparen är momsregistrerad i Sverige. I sådana fall kan köparen i stället redovisa s.k. förvärvsmoms. Den beskattningstekniken gäller även inom byggsektorn. Det innebär att det inte faktureras moms på byggtjänster mellan byggföretag. I sista ledet mot slutkonsumenten kommer det däremot att finnas moms på fakturan. Förvärvsbeskattning sker på särskilda rader under block C i skattedeklarationen. Reglerna om beskattningsland för fastighetstjänster innebär bl.a. att en tysk fastighetsförmedlare som förmedlar svenska fritidshus till tyska privatpersoner, kan behöva momsregistrera sig i Sverige och debitera svensk moms i fakturan till sina tyska kunder om inte de särskilda ordningarna är tillämpliga.

I och med e-handelspaketet som infördes 1 juli 2021 utökades möjligheten att använda särskilda ordningar vid momsredovisning i stället för krav på att utländsk säljare ska momsregistrera sig. Exempelvis kan tjänster från företag utanför EU till konsumenter av tjänster anknutna till fastighet inom EU rapporteras enligt tredjelandsordningen (se särskilda ordningar).

Fastighet belägen i annat EU-land

Om ett svenskt företag säljer fastighetstjänster där fastigheten finns i ett annat EU-land gäller enligt EU-reglerna att beskattningslandet är det land där fastigheten är belägen. Det kan vara så att det svenska företaget måste momsregistrera sig i det landet och debitera lokal moms om inte särskild ordning för redovisning kan används B2C (se särskilda ordningar). Vissa EU-länder har infört samma förenklingsregel som Sverige, dvs. om köparen är momsregistrerad i det aktuella landet och i stället kan förvärvsbeskatta sig, kan säljaren undvika lokal momsregistrering och momsdebitering.

I fall där köparna är privatpersoner kan en momsregistrering behöva ske i det aktuella EU-landet. Reglerna om beskattningsland för fastighetstjänster kan därför innebära att en svensk fastighetsförmedlare som förmedlar utländska fritidshus till svenska privatpersoner, måste momsregistrera sig i detta EU-land och debitera lokal utländsk moms i fakturan till sina svenska kunder. Ett alternativ kan vara redovisning enligt särskild ordning (se vidare särskilda ordningar).

Rätt till fastighet tillsammans med andra delar

Skatteverket har i ställningstagande (250307 dnr: 8-83065-2025) redogjort för sin syn på momshanteringen när rätt till fastighet ingår i en transaktion tillsammans med andra delar. Detta får betydelse om transaktionen ska behandlas som en eller flera och påverkar även om bedömning av momsplikt, momsfritt, beskattningsland mm. Skatteverket sammanfattar sin syn enligt följande.

”Skatteverket anser att när en transaktion innehåller en rätt till en fastighet tillsammans med andra delar ska en bedömning göras om rätten till fastigheten har ett självständigt syfte för kunden. Detta har betydelse vid bedömningen av om någon del i transaktionen kan anses underordnad en annan del i transaktionen.

Skatteverket anser att följande omständigheter talar för att en rätt till en fastighet har ett självständigt syfte;

• att rätten till fastighet särskilt har avtalats mellan parterna,

• att rätten till fastighet inte endast är villkorad av att andra varor eller tjänster tillhandahålls,

• att värdet på rätten till fastigheten inte är låg eller marginell i förhållande till andra delar i transaktionen,

• att rätten till fastighet är exklusiv och begränsar andra från en motsvarande rätt

• att uthyrningstiden inte endast är tillfällig.

Skatteverket anser att rätten till fastighet ska anses som den bestämmande delen i transaktionen när det finns ett nära samband mellan delarna och det framgår tydligt att rätten till fastigheten har större betydelse än de andra delarna i transaktionen. Så är fallet när transaktionens huvudsakliga syfte är att ge kunden tillgång till en fastighet.

Skatteverket anser att följande omständigheter talar för att rätten till fastighet är den bestämmande delen;

• att rätten till fastigheten är exklusiv och medför att ingen annan har en motsvarande rätt till fastigheten,

• att avtalets utformning i huvudsak möjliggör att kunden ska få tillgång till en fastighet,

• att kostnaden för rätten till fastighet inte är en obetydlig del av den totala kostnaden.”