Byggnadsrörelse

I vilka situationer omfattas man av reglerna?

Det finns ingen tydlig definition av vad som omfattas av begreppet byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Av förarbetena framgår att man bedriver byggnadsrörelse om man åt andra uppför byggnader eller anläggningar. Det är även byggnadsrörelse om man uppför byggnader på mark man äger själv, om syftet är att avyttra marken och byggnaderna till extern part.

En byggnadsrörelse kan föreligga även om man inte har några anställda och bara anlitar underentreprenörer.

Att uppföra byggnader för egen förvaltning är inte byggnadsrörelse. Det innebär att fastighetsförvaltande företag kan ha en omfattande byggverksamhet utan att bedriva byggnadsrörelse enligt den skattemässiga definitionen. Det är dock viktigt att fastigheterna inte byggs åt andra eller säljs efter färdigställande.

De som är verksamma inom byggbranschen, som till exempel elektriker, rörmontörer eller andra hantverkare, bedriver inte byggnadsrörelse.

Ett bolag som gör ytbehandlingar av betonggolv bedriver inte byggnadsrörelse. Detta har slagits fast i SRN dnr 38-21/D. En uppfattning som delas av Skatteverket.

Den som bedriver byggnadsrörelse anses även bedriva kvalificerad tomtrörelse.

Den som är företagsledare i ett fåmansföretag eller fåmanshandelsbolag anses även bedriva byggnadsrörelse som fysisk person. Det innebär att de särskilda reglerna om byggnadsrörelse blir tillämpliga på de köp och försäljningar av fastigheter som privatpersonen gör.

Om någon får en lagerfastighet genom arv, testamente eller bodelning vid makes död är huvudregeln att fastigheten blir kapitaltillgång. Om förvärvaren själv bedriver en sådan rörelse som gör att fastigheterna blir lagertillgångar ska de behålla sin karaktär av lagerfastigheter. Även i det fall som förvärvaren ska fortsätta överlåtarens verksamhet behåller fastigheterna sin klassificering som lagerfastigheter.

Vad blir effekterna av reglerna?

Om någon bedriver byggnadsrörelse, handel med fastigheter eller tomtrörelse kan olika tillgångar klassificeras som lagertillgångar. En fastighet som köps blir enligt huvudregeln en lagerfastighet. I följande två fall kan en fastighet klassificeras som kapitaltillgång:

1. Om fastigheten stadigvarande ska användas i annan verksamhet än fastighetsförvaltning. Undantaget gäller till exempel om fastigheten ska användas som kontor eller lager i den bedrivna byggrörelsen. Fastigheten kan vara en kapitaltillgång även om den till viss del hyrs ut, den uthyrda delen får då inte överstiga 25 procent.

2. Förvärvet saknar samband med byggnadsrörelsen. Om fastigheten ligger på en annan ort kan det vara en omständighet som gör att den ska klassificeras som kapitaltillgång.

Även förvärv av en andel i ett företag som äger en fastighet klassificeras som lagerandelar. Om fastigheten hade blivit en lagerfastighet om den köpts av innehavaren direkt som fastighet, blir andelarna i det fastighetsägande bolaget lagertillgångar. Detta gäller i någon av följande tre situationer:

1. En fysisk person som är företagsledare köper andelar i ett fastighetsförvaltande fåmansföretag.

2. Köparen och det fastighetsförvaltande företaget är i intressegemenskap med varandra. Det gäller till exempel om köparen äger så många aktier i det fastighetsförvaltande företaget att det blir ett dotterbolag. Det gäller även när köparen ingår i en oäkta koncern med det fastighetsförvaltande företaget.

3. Det fastighetsförvaltande företaget är ett svenskt handelsbolag.

Reglerna om lagerandelar gäller bara direkta förvärv i det fastighetsförvaltande företaget. Om till exempel ett bolag som bedriver byggnadsrörelse låter ett dotterbolag utan egen byggnadsrörelse köpa det fastighetsförvaltande företaget blir andelarna kapitaltillgångar.

Utdelning på andelar som är lagerandelar är skattepliktig. Om andelarna avyttras är en vinst skattepliktig och en förlust är avdragsgill under förutsättning att det är en verklig förlust. Det går inte att ge koncernbidrag från ett företag om andelarna är klassificerade som lagertillgångar.

Den löpande beskattningen av en fastighet som är en lagerfastighet skiljer sig inte från den av kapitaltillgångar. Intäkter och kostnader är skattepliktiga respektive avdragsgilla. En lagerfastighet värderas enligt reglerna om lagervärdering. Lagerfastigheten tas upp till det lägsta av nettoförsäljningsvärdet och anskaffningsvärdet. Det går även att göra värdeminskningsavdrag på en lagerfastighet. Nedskrivningsprövningen görs efter värdeminskningsavdragen.

En avyttring beskattas på samma sätt som en kapitaltillgång. En förlust är dock avdragsgill mot vinster i rörelsen och omfattas inte av fastighetsfållan.

Hur ska en byggrörelse struktureras vid kombination med fastighetsförvaltning?

Ett företag som omfattas av reglerna i 27 kap. IL kan strukturera en fastighetsförvaltning på ett sätt som gör att innehaven blir kapitaltillgångar. Genom att låta byggnadsrörelsen ägas indirekt av ett moderbolag, som inte bedriver byggnadsrörelse, kan moderbolaget investera i fastighetsförvaltande företag utan att dessa blir lagerandelar. Det är viktigt att moderbolaget inte självt äger fastigheter eller bedriver byggnadsrörelse.