Näringsbostadsrätt

Definition

En andel i ett privatbostadsföretag som inte är en privatbostadsrätt.

Lagrum

2 kap. 19 § IL

Kommentar

Om andelen inte är en privatbostad är den en näringsbostadsrätt. Om en juridisk person äger en andel i ett privatbostadsföretag är den alltid en näringsbostadsrätt.

Ett innehav av en näringsbostadsrätt innebär alltid att ägaren bedriver näringsverksamhet. Inkomster från uthyrning av bostadsrätten tas upp som intäkt och utgifter som ränta, reparation och underhåll och avgifter till föreningen dras av som kostnad. Vid ett privat nyttjande ska det normalt ske uttagsbeskattning.

Om nyttjanderättshavaren till näringsbostadsrätten haft utgifter för ny-, till- eller ombyggnad ska dessa dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Avdraget uppgår till 5 procent per år. Om näringsbostadsrätten avyttras drar nyttjanderättshavaren av det som kvarstår av utgiften.

Vid en avyttring av en näringsbostadsrätt som är en kapitaltillgång sker en kapitalvinstberäkning. Om näringsbostadsrätten är en lagertillgång är avyttringen en del av de vanliga rörelseintäkterna och beskattas som inkomst av näringsverksamhet.

Vid kapitalvinstberäkningen minskas intäkten med försäljningskostnader och det omkostnadsbelopp som finns för näringsbostadsrätten. Omkostnadsbeloppet består av den anskaffningsutgift som finns för näringsbostadsrätten, förbättringsutgifter och kapitaltillskott till föreningen under innehavstiden. Det är bara förbättringsutgifter som inte har dragits av i näringsverksamheten som är avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen. Om en förbättringsutgift har dragits av i näringsverksamheten, men återlagts till beskattning är utgiften avdragsgill vid kapitalvinstberäkningen, se återföring av värdeminskningsavdrag. Utgifter som avser förbättrande reparationer och underhåll avyttringsåret och de fem föregående åren ska återföras till beskattning i näringsverksamheten. Dessa utgifter är avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen.

Om det finns ett underskott i näringsverksamheten det beskattningsår som näringsbostadsrätten säljs ska underskottet minska kapitalvinsten. Kapitalvinsten kan bara minskas till 0 kronor.

En kapitalvinst vid försäljning av en näringsbostadsrätt är skattepliktig till 90 procent i inkomstslaget kapital. En vinst beskattas därmed med en effektiv skattesats på 27 procent. En förlust är avdragsgill till 63 procent i inkomstslaget kapital.

Om ett handelsbolag säljer en näringsbostadsrätt beskattas en delägare som är fysisk person på samma sätt som en som driver näringsverksamhet.

Om nyttjanderättshavaren till näringsbostadsrätten haft utgifter för ny-, till- eller ombyggnad ska dessa dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Avdraget uppgår till 5 procent per år.

Tänk på

Anskaffningsutgiften för en näringsbostadsrätt kan inte dras av genom årliga värdeminskningsavdrag.

Deklaration

Avyttring av en näringsbostadsrätt redovisas på blankett K8.

Utgifter för värdehöjande reparation och underhåll återläggs i NE-blanketten kod R26.

Underskott i näringsverksamheten som ska dras av vid kapitalvinstberäkningen återförs i NE-blanketten kod R46.

Bokföring

Utgifter för näringsbostadsrätter tillhör det frikopplade området, vilket innebär att det är inkomstskattelagen som styr hur utgiften ska periodiseras.